Avaliação de estruturas existentes

A visita ao imóvel com corretor cobre o que está à vista: acabamento, instalações aparentes, estado geral. Os passivos estruturais mais caros estão fora desse alcance.

Capacidade do piso industrial — não se enxerga. Piso liso e íntegro pode ter espessura e armadura insuficientes para a carga concentrada das estanterias, e o problema só aparece com a operação montada.

Corrosão sob revestimento — em imóveis com fachada ou pilares revestidos, a deterioração avança escondida. Percussão revela o que a vista não alcança.

Estrutura de cobertura — em galpões, é onde a corrosão mais avança sem ser vista, por falta de acesso. Terças e ligações com perda de seção são achado frequente e caro.

Reformas anteriores sem projeto — paredes removidas, vãos abertos, elementos cortados para passagem de instalação. Cada uma dessas alterou o caminho das cargas, e ninguém verificou.

Subsolo e contenções — infiltração persistente indicando corrosão em andamento, e cortinas com sinais de movimentação.

Nem toda avaliação precisa ter a mesma profundidade, e ajustamos o escopo ao que está em jogo.

Uma avaliação de triagem cobre inspeção visual e percussão das áreas críticas, identificando se há passivo relevante e se vale aprofundar. Rápida e barata, serve para decidir se o imóvel segue na lista de candidatos.

Uma avaliação completa inclui investigação com ensaios — pacometria, carbonatação, testemunhos quando a discussão é de capacidade —, verificação de cálculo para a operação pretendida e quantificação do passivo. É a que instrui negociação de valor.

Quando há vários imóveis em análise, a prática que mais economiza é triar todos e aprofundar apenas no finalista. Definimos isso com você antes, em função do prazo da negociação.